Hypotheekrenteaftrek

Als u geld leent om een eigen woning te kopen, te verbouwen of te onderhouden, mag u de rente die u over deze eigenwoningschuld betaalt aftrekken van uw bruto-inkomen. Dit vermindert uw belastbaar inkomen, waardoor u minder inkomstenbelasting betaalt. Anders dan bij box 3 gaat het dan niet om een forfaitaire rente, maar om de daadwerkelijk betaalde rente. Zie par. 2.5c. Dit systeem heet de hypotheekrenteaftrek. 

 Renteaftrek 

 Piet betaalt 52% inkomstenbelasting. Hij heeft dit jaar €5000 hypotheekrente betaald. Hij krijgt een ‘korting’ van €2600 op zijn belasting. 

Het woord ‘hypotheekrenteaftrek’ is eigenlijk niet helemaal juist. Want er hoeft helemaal geen sprake te zijn van een hypotheek (een zekerheidsrecht ten behoeve van de schuldeiser) om recht te hebben op de renteaftrek. Dus ook als ouders geld uitlenen aan hun kind zonder dat een hypotheek ten behoeve van de ouders (de schuldeisers) wordt gevestigd, mag het kind de rente aftrekken. Wel is het dan belangrijk om de ‘eigenwoningschuld’ bij  de Belastingdienst te melden (zie de volgende paragraaf). 

Vanaf 2014 verlaagt de overheid het maximale aftrektarief in de vierde schijf van 52% naar 38%. Dit gebeurt in stappen van 0,5% per jaar. Iemand die 52% inkomstenbelasting betaalt, mag in 2015 nog maar 51% rente aftrekken en het jaar daarop 50,5%. 

3.2 a Voorwaarden 

In par. 2.5c heeft u kunnen lezen dat de rente op de lening daadwerkelijk moet zijn voldaan, wilt u in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek. Voor die aftrek gelden nog meer voorwaarden. Sinds 1 januari 2013 geldt als voorwaarde dat u de lening moet aflossen in maximaal 360 maanden (30 jaar) en ten minste annuïtair. Annuïtair betekent dat u maandelijks een vast bedrag betaalt, dat bestaat uit rente én aflossing. 

 TIP Rekenhulp 

Op de website van de Belastingdienst kunt u met een rekenhulp kijken of uw annuïteitenlening aan de aflossingsvoorwaarden voldoet. 

Ook als u lineair in maximaal 30 jaar aflost, heeft u recht op renteaftrek. U betaalt dan maandelijks een vast bedrag aan aflossing. Omdat u iedere maand een deel van uw lening aflost, betaalt u iedere maand minder rente. Uw totale maandlasten (aflossing plus rente) worden hierdoor steeds lager. 

Registratie Belastingdienst      

Leningen die na 1 januari 2013 worden afgesloten, moeten bij de Belastingdienst worden gemeld. Banken en andere professionele geldverstrekkers zijn daartoe verplicht. Maar als u geld leent van bijvoorbeeld een familielid, een personal holding of een buitenlandse bank, moet  u de lening zelf melden aan de Belastingdienst, want anders heeft u geen recht op hypotheekrenteaftrek. 

De geldlening moet uiterlijk 31 december volgend op het jaar waarin het geld is uitgeleend worden gemeld. U moet daarbij de volgende gegevens  aan de Belastingdienst doorgeven: 

  • naam, adres en burgerservicenummer van de schuldenaar(s); 
  • naam, adres en burgerservicenummer van de schuldeiser(s); 
  • de startdatum van de lening; 
  • de hoogte van het bedrag; 
  • de looptijd in maanden; 
  • het rentepercentage; • de manier van aflossen (annuïtair of lineair). 

De melding geeft u door via de applicatie ‘Opgaaf lening eigen woning’ op de website van de Belastingdienst. 

3.2 b Gevolgen betalingsachterstand 

Elke maand betaalt de schuldenaar een bedrag aan rente en aflossing. Als hij in een jaar onvoldoende aflost, moet hij deze achterstand het  volgende jaar inhalen. Of een aflossingsschema afspreken. 

Stel dat de schuldenaar op 31 december 2013 een achterstand heeft in het betalen van de aflossing. Als hij die achterstand in 2014 inhaalt, mag hij toch de rente die hij in 2013 betaalde, aftrekken. Hij mag alleen de rente aftrekken die hij in een kalenderjaar daadwerkelijk heeft betaald. 

3.2 c Herfinancieren bestaande lening 

Vanaf 2013 zijn de regels voor de renteaftrek van de eigenwoningschuld (hypotheekrenteaftrek) veranderd. De schuldenaar mag voor nieuwe leningen alleen rente aftrekken als hij maandelijks op de lening aflost. Maar voor leningen die zijn afgesloten vóór 1 januari 2013 mag hij de rente  blijven aftrekken en is hij niet verplicht om af te lossen. 

Als de schuldenaar vóór 1 januari 2013 een lening heeft afgesloten en deze oversluit bij de familiebank, gelden tot het bedrag van de eigenwoningschuld op 31 december 2012 de oude regels, en is de schuldenaar dus niet verplicht om af te lossen (ook al wordt er een nieuwe lening aangegaan, met een nieuwe schuldeiser).  

 Aflossingsvrij blijft aflossingsvrij 

Ruben heeft in 1999 een aflossingsvrije hypotheek van €40.000 afgesloten bij de bank. In 2015 wil hij deze lening oversluiten bij zijn ouders. 

Hij leent dus €40.000 bij zijn ouders en lost daarmee zijn schuld bij de bank af. Omdat de oorspronkelijke lening vóór 1 januari 2013 was  afgesloten, blijven de oude regels ook van toepassing voor de ‘nieuwe’ schuld aan zijn ouders; ook deze lening mag dus aflossingsvrij zijn. 

Als de schuldenaar bij het oversluiten een hoger bedrag leent dan het bedrag dat op 31 december 2012 uitstond, gelden alleen voor het erbij geleende bedrag de nieuwe regels.  

 Aflossingsvrij blijft deels aflossingsvrij 

Ruben heeft in 1999 een aflossingsvrije hypotheek van €40.000 afgesloten bij de bank. In 2015 wil hij deze lening oversluiten bij zijn ouders, maar 

hij wil ook nog wat extra lenen om een dakkapel op zijn huis te laten zetten. Hij leent daarom € 60.000 bij zijn ouders en lost daarmee zijn schuld bij de bank af. Omdat de oorspronkelijke lening vóór 1 januari 2013 was afgesloten, blijven de oude regels ook van toepassing voor het gedeelte van €40.000 en gelden de nieuwe regels slechts voor het erbij geleende bedrag van €20.000. Voor die €20.000 geldt dus onder andere 

  dat deze schuld ten minste annuïtair moet worden afgelost. 

3.2 d Herfinancieren van een restschuld 

Als iemand zijn huis verkoopt voor een prijs die lager is dan zijn eigenwoningschuld, blijft de verkoper zitten met een restschuld. Als de woning is verkocht na 28 oktober 2012, mag hij voor die restschuld nog maximaal 15 jaar na de verkoopdatum de betaalde rente en financieringskosten aftrekken. De kosten die hij heeft gemaakt voor de verkoop, mag hij bij de restschuld optellen. Ook deze restschuld kan bij de familiebank worden overgesloten.  

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *