Wat moet u regelen?

Al met al valt er bij een lening van de familiebank nog best het een en ander te regelen. Dat doet u in een overeenkomst. Zo’n overeenkomst kan mondeling worden gesloten, maar verstandig is dat niet. Want hoe bewijst u achteraf, in geval van twijfel of ruzie, wat er precies is afgesproken?  En misschien nog wel belangrijker: hoe kunt u dat bij de fiscus aantonen? 

Daarom wordt een geldleningsovereenkomst in de praktijk altijd schriftelijk aangegaan. Ook al voelt het misschien raar om afspraken ‘binnen de familie’ zo formeel vast te leggen. Maar juist daarbij is het belangrijk om de zaken goed te beschrijven; het zal immers niet de eerste keer zijn dat  door misverstanden over geld de verhoudingen binnen een familie op scherp komen te staan. 

Het vastleggen van een overeenkomst doet u in een akte. Zo’n akte kunt u door de notaris laten opstellen (een notariële akte) of zelf opstellen (een onderhandse akte); zie par. 3.5d. Belangrijk is dat de akte door alle partijen wordt ondertekend en dat de datum wordt vermeld waarop de  overeenkomst is gesloten. 

De bewijskracht van een akte is gelegen in het origineel. Daarom wordt een akte van geldlening in tweevoud opgemaakt. Zowel de schuldeiser(s)  als de schuldenaar krijgt een origineel, door beiden ondertekend, exemplaar (dus geen kopie). 

In de akte van geldlening wordt vermeld wat het geleende bedrag is, het rentepercentage, hoelang dat rentepercentage vast staat, welk bedrag jaarlijks dient te worden afgelost, wat de looptijd van de lening is, op welke datum de rente en aflossingen betaald moeten worden en in welke  bijzondere situaties de geldlening tussentijds kan worden opgeëist (zie par. 3.5b). U kunt ook allerlei regelingen treffen voor het geval uw situatie of die van uw kind ingrijpend verandert. Zie hiervoor hoofdstuk 5.  

3.5 a Aflossen 

Het kenmerk van een lening is dat zij wordt afgelost. In de akte wordt beschreven wanneer de lening moet worden afgelost. Als het gaat om een lening voor de eigen woning, moet daarbij rekening gehouden worden met de fiscale eis dat de schuld in 360 maanden (30 jaar) ten minste annuïtair  volledig moet zijn afgelost (zie par. 3.2a). 

Zoals u in par. 3.2c heeft kunnen lezen, gelden bij oversluiting van een geldlening voor de eigen woning die vóór 1 januari 2013 is gesloten, echter nog de oude regels. 

Als je geld leent van een bank, is meestal bepaald dat je niet meer dan een bepaald bedrag of percentage extra mag aflossen. Doe je dat wel, dan moet je een boete aan de bank betalen. Tussen ouders en kinderen lijkt het niet direct voor de hand te liggen om een boete bij versnelde aflossing af te 

spreken. Maar omdat zo     ’n boete fiscaal aftrekbaar is, kan dit toch (net als bij de win-win-lening; zie par. 2.4) een fiscaal voordeel opleveren. 

Als de ouders een deel van de geldlening kwijtschelden (bijvoorbeeld met gebruikmaking van de vrijstelling voor de schenkbelasting; zie par. 4.1b), is in feite ook sprake van een extra aflossing. Fiscaal gezien hoeft de schuldenaar dan alleen rente te betalen over de resterende geldlening (de  periodieke annuïteiten – de vaste bedragen die worden betaald – worden dus even stopgezet). Dit wordt ook wel een ‘aflossingspauze’ genoemd. De oorspronkelijke annuïteiten zijn weer verschuldigd zodra de eigenwoningschuld op basis van de oorspronkelijke hoofdsom en annuïteiten het niveau heeft bereikt van de lagere eigenwoningschuld na de extra aflossing. Het is dus belangrijk om de aflossingen tijdig te hervatten. Het is ook mogelijk om géén aflossingspauze in te lassen maar de periodieke annuïteit aan te passen aan de lagere eigenwoningschuld. 

 TIP Geen meldingsplicht Een aflossingspauze hoeft niet te worden gemeld bij de Belastingdienst. 

3.5 b Opeisbaarheid 

In de akte van geldlening kan ook worden vastgelegd dat de schuldeiser in bepaalde situaties ineens het hele bedrag kan opeisen (dus in afwijking van het afgesproken aflossingsschema). Dat zijn doorgaans situaties waarin er risico’s ontstaan voor de schuldeiser, zoals een echtscheiding van de schuldenaar, het aanvragen van een faillissement of schuldsaneringsregeling natuurlijke personen (WSNP), het niet stipt nakomen van de betalingsverplichtingen ten aanzien van rente en aflossing, beslaglegging op het vermogen van de schuldenaar enzovoort (zie ook hoofdstuk 5). Maar ook bij verkoop van de woning is het voor de schuldeiser prettig als hij direct de nog openstaande schuld kan incasseren. Geld is immers vluchtiger dan stenen.  

3.5 c Zekerheden 

In de akte kunnen zekerheden worden overeengekomen, zoals een hypotheekrecht (zie par. 3.5e), een borgstelling of een positief negatieve hypotheekverklaring (zie par. 2.5d). 

Als van zekerheden sprake is, moet de akte notarieel worden vastgelegd. Strikt genomen is dat voor een borgstelling of een positief-negatieve hypotheekverklaring niet noodzakelijk, maar we raden een onderhandse akte hiervoor niet aan, omdat je daarmee in de praktijk tegen problemen kunt aanlopen als de zekerheden onverhoopt moeten worden uitgewonnen. 

 TIP Houd het flexibel 

Het is verstandig om de voorwaarden van de lening flexibel te houden, bijvoorbeeld ten aanzien van de rente, de looptijd en de vervroegde aflossing. De fiscale wetgeving kan namelijk veranderen. 

3.5 d Onderhands of notarieel? 

Zoals u aan het begin van deze paragraaf heeft kunnen lezen, kan een geldlening onderhands worden vastgelegd. Het belangrijkste voordeel is de kostenbesparing. Daarbij moet wel worden bedacht dat de kosten van een notariële akte in geen verhouding staan tot bijvoorbeeld  misgelopen hypotheekrenteaftrek als de akte achteraf niet aan de voorwaarden blijkt te voldoen. 

Er zijn meer redenen om bij het vastleggen van de familiebanklening een notaris te betrekken. In de eerste plaats is hij of zij een onafhankelijke en deskundige adviseur op dit gebied. De notaris kan de fiscale en civielrechtelijke kanten belichten van elke specifieke situatie, maar ook de  praktische gevolgen daarvan goed beoordelen. Elke situatie is namelijk anders, dus een advies op maat is belangrijk. 

De notaris kan – voor zover relevant – ook verbanden leggen met het huwelijksvermogensrecht, het vennootschapsrecht, het ondernemingsrecht en  het erfrecht. 

In de tweede plaats heeft het vastleggen van de geldlening in een notariële akte een aantal voordelen ten opzichte van een onderhandse akte. Bewijs 

Zo heeft een notariële akte sterke bewijskracht. Onder meer over de datum van de akte is geen discussie mogelijk (‘dwingend bewijs’). Omdat de notaris de akte vóór ondertekening met de partijen doorneemt, is de kans op misverstanden klein. 

De notaris bewaart de originele, door partijen getekende, akte (de minuut) in zijn kluis; de partijen krijgen een officiële kopie (het afschrift) mee naar huis. Als jaren na dato bijvoorbeeld de Belastingdienst of een erfgenaam van een van de partijen de akte nodig heeft, komt deze altijd boven water.  

Controle      

De notaris stelt de identiteit van de ondertekenaars vast en controleert of ze bijvoorbeeld niet failliet zijn of onder curatele zijn gesteld. Iemand kan dus niet achteraf ontkennen dat hij de akte heeft ondertekend. Bovendien houdt de notaris in de gaten of partijen begrijpen waar ze voor tekenen en of ze niet onder druk worden gezet. Als opa of oma tegen zeer gunstige voorwaarden een geldlening aan een van de kleinkinderen verstrekt, kan een notariële akte ook in dat opzicht discussie in de familie voorkomen. 

Executoriale titel      

Als de partijen de geldlening zelf onderhands hebben vastgelegd en de schuldenaar in gebreke blijft met de betaling, moet de schuldeiser naar de rechter om een vonnis te vragen om het geleende geld via een deurwaarder terug te kunnen halen. Bij een notariële akte is tussenkomst van de rechter niet nodig. De akte kan direct door een deurwaarder ten uitvoer worden gelegd, bijvoorbeeld door beslag te leggen op de woning, de bankrekening of het loon van de schuldenaar.  

 TIP Notariskosten aftrekbaar De kosten van een notariële akte van geldlening voor een eigen woning zijn aftrekbaar. Het hoeft niet per se om een hypotheekakte te gaan. 

3.5 e Wel of geen hypotheek vestigen? 

Een hypotheek is een zekerheidsrecht. Het geeft de schuldeiser de bevoegdheid om de woning van de schuldenaar ten overstaan van een notaris  te laten verkopen als de schuldeiser niet aan zijn betalingsverplichtingen voldoet. 

Bovendien geeft het hypotheekrecht in dat geval aan de schuldeiser een voorrangsrecht met betrekking tot de verkoopopbrengst van de woning; de hypotheekhouder heeft ten opzichte van eventuele andere schuldeisers voorrang op de verkoopopbrengst tot het bedrag van de hypothecaire inschrijving.  

 Definitie hypotheek 

Met het woord ‘hypotheek’ wordt in het dagelijks spraakgebruik vaak de hypothecaire geldlening bedoeld. Juridisch gezien is dit niet juist; de hypotheek is het zekerheidsrecht dat de schuldenaar aan de schuldeiser geeft. De schuldenaar is dus de hypotheekgever; hij geeft immers een zekerheidsrecht. De schuldeiser is de hypotheekhouder (ook wel hypotheeknemer genoemd). 

Als het kind een hypotheek op zijn woning vestigt ten behoeve van zijn ouders, hebben die een sterkere positie als schuldeiser dan eventuele  andere schuldeisers van het kind (tenzij er ook andere hypotheken zijn gevestigd die hoger in rang zijn). De woning dient als onderpand. Een woning waarop een hypotheek is gevestigd, kan niet door het kind worden verkocht zonder medewerking van de ouders. Als het kind de woning toch verkoopt, kunnen de ouders als hypotheekhouders verlangen dat de notaris de verkoopopbrengst naar hen overmaakt ter aflossing van de openstaande schuld. 

 Waardeloze postzegels 

Herman heeft een postzegelhandel. De zaken gaan goed. Omdat de bank aan hem als ondernemer niet zoveel geld wil uitlenen, heeft hij bij zijn 

ouders geld geleend voor de aankoop van zijn appartement. De geldlening is vastgelegd in een notariële akte, met een hypotheekrecht voor 

 zijn ouders. 

Een paar jaar later stort de postzegelmarkt in. Herman heeft nauwelijks klanten meer en raakt in financiële problemen. De schuldeisers van zijn onderneming willen beslag leggen op het appartement. Maar omdat de ouders daar een hypotheekrecht op hebben, hebben ze voorrang op hen. Als de vordering van zijn ouders groter is dan de waarde van het appartement, kunnen ze voorkomen dat de andere schuldeisers het appartement laten verkopen. Op die manier kunnen ze zorgen dat Herman in zijn appartement kan blijven. 

 LET OP Eerst toestemming 

Als er al een hypotheek op de woning van het kind is gevestigd ten behoeve van de bank en ouders daarnaast een bedrag uitlenen waarvoor ze een tweede hypotheek willen laten vestigen, zal de bank daarvoor toestemming moeten verlenen. Banken zijn hier niet happig op en het kan daarom enige tijd duren voordat de toestemming wordt verleend. 

3.5 f Wel of geen levensverzekering verlangen? 

Als een bank geld uitleent, verlangt zij vaak dat een levensverzekering wordt afgesloten voor het geval dat de schuldeiser overlijdt voordat hij het hele bedrag heeft terugbetaald. Ook bij een geldlening tussen ouders en kind is dit te overwegen. Het schoonkind kan dan bij overlijden van het kind (een deel van) de schuld ineens aflossen.  

3.5 g Nationale Hypotheek Garantie 

Onder bepaalde voorwaarden kan bij de aankoop van een woning sprake zijn van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Dat biedt verschillende voordelen. De eerste is dat als iemand door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, echtscheiding of overlijden van een partner tijdelijk de hypotheek niet meer kan betalen, de NHG als vangnet fungeert. Daarmee krijg je extra tijd  om betalingsproblemen op te lossen en zo gedwongen verkoop van de woning te voorkomen. 

Als verkoop de enige optie is en de opbrengst van de woning lager uitvalt dan de uitstaande hypotheekschuld, kan de NHG deze restschuld in  bepaalde gevallen kwijtschelden. 

Een ander voordeel van de NHG is dat het rentetarief vaak wat lager is dan de reguliere rentetarieven die worden gehanteerd door de bank, omdat  de bank bij een waarborg van de NHG minder risico loopt. Als een kind zowel bij de bank als bij zijn ouders geld leent, is NHG alleen mogelijk voor de lening bij de bank.  

 NHG 

Pascal heeft destijds voor de aankoop van zijn huis bij zowel de bank als bij zijn ouders geld geleend. Hij kwam in aanmerking voor NHG. Omdat hij werkloos is geworden en hij zijn maandlasten niet meer kan betalen, moet Pascal zijn huis noodgedwongen verkopen. De NHG scheldt alleen de restschuld bij de bank kwijt, en niet de schuld aan zijn ouders.  

Samenloop      

Als een kind een woning gaat kopen en bij de financiering daarvan zowel van de bank als van ouders afhankelijk is, zou een probleem kunnen ontstaat met de NHG. Waar rekening mee moet worden gehouden, is dat de leencapaciteit van het kind bij de bank wordt verkleind als binnen een jaar tevens bij ouders geld wordt geleend. De leencapaciteit wordt voornamelijk bepaald door enerzijds het inkomen van het kind en anderzijds zijn  maandelijkse vaste lasten. De rentelasten en aflossingen aan ouders maken daar ook deel van uit. 

In de voorwaarden van de NHG staat dat financiële verplichtingen van het kind die pas na 12 maanden na het ingaan van de reguliere financiering ontstaan, buiten beschouwing mogen worden gelaten. In de praktijk zou de beperking van de NHG dus kunnen worden omzeild als de ouders in  het eerste jaar afzien van rente en aflossing. 

Maar het kind heeft ook te maken met de fiscale regels die gelden voor geldleningen ten behoeve van de eigen woning. Zo dient elk jaar rente te worden betaald en moet er verplicht worden afgelost, wil er recht zijn op hypotheekrenteaftrek. Een jaar geen rente betalen en niet aflossen is  daarmee geen optie. 

Ouders en kind kunnen creatief met een dergelijke situatie omgaan als de bank daarmee instemt. De ouders kunnen beloven dat ze in het eerste jaar aan het kind een schenking zullen doen die gelijk is aan de nettolasten die het kind op grond van de geldleningsovereenkomst heeft. Daarmee drukken deze lasten niet op het kind en mag deze financieringslast buiten beschouwing worden gelaten. De lasten in de volgende jaren zijn niet  relevant bij de beoordeling voor de NHG. 

Bij het schenken van deze nettolasten, waaronder de rente, moet wel rekening worden gehouden met schenkbelasting als de schenking boven  het vrijgestelde bedrag uitkomt dat in par. 2.1b is besproken. 

Het is de vraag of de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen accepteert dat de spelregels van de NHG op deze manier worden omzeild. Pas als een beroep wordt gedaan op de NHG wordt gecontroleerd of aan alle voorwaarden is voldaan; het zou kunnen dat de stichting dan weigert om bij te  springen. In dat geval blijft óf de hypotheekbank óf de schuldenaar alsnog met een restschuld zitten. 

De NHG bepaalt of en onder welke voorwaarden iemand in aanmerking komt voor hulp in geval van problemen. Meer informatie vindt u op www.nhg.nl. 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *